ממוצע, חציון ומחיר למ״ר
שלושה מספרים שמופיעים ליד כל גרף. מה כל אחד אומר, ומתי הוא יכול להטעות.
· 4 דקות קריאה
ליד כל גרף אצלנו יש שלושה מספרים. ממוצע, חציון וממוצע למ״ר. הם נשמעים דומים. הם עונים על שאלות שונות. כדאי לדעת מה כל אחד אומר לפני שמשווים.
ממוצע
הממוצע הוא סכום כל שווי המכירה חלקי מספר העסקאות. הוא פשוט להבין. אבל הוא רגיש מאוד לעסקה אחת חריגה.
נניח שבחודש מסוים היו חמש עסקאות. ארבע מהן קרובות זו לזו. אחת גבוהה בהרבה. הממוצע יזוז כלפי מעלה, גם אם ארבע הדירות האחרות לא השתנו בכלל. ככה נראית קפיצה בגרף שבפועל היא עסקה אחת.
חציון
החציון הוא העסקה שבאמצע. חצי מהעסקאות מתחתיו וחצי מעליו. בדוגמה של חמש העסקאות, העסקה החריגה כמעט לא משפיעה עליו.
לכן כשרוצים לדעת מה קורה לדירה רגילה, החציון הוא בדרך כלל נקודת מוצא טובה יותר. אבל גם לו יש מגבלה. הוא לא מספר כמה התפזרו המחירים. שני חודשים עם אותו חציון יכולים להיראות שונה מאוד.
ממוצע למ״ר
אצלנו מחשבים מחיר למ״ר לכל עסקה בנפרד. אחר כך לוקחים את הממוצע של המחירים האלה. זה לא אותו דבר כמו לחלק את סך הכסף בסך המטרים. בחרנו בדרך הזו כדי שכל עסקה תשקול אותו דבר.
המחיר למ״ר עוזר להשוות בין דירות בגדלים שונים. אבל הוא תלוי בשטח שדווח. ועסקה בלי שטח לא נכנסת אליו בכלל. לכן לפעמים מספר העסקאות במחיר למ״ר קטן ממספר העסקאות בממוצע. אנחנו מציגים את שני המספרים.
מתי המספרים מטעים
- כשהמדגם קטן. חודש עם מעט עסקאות יכול לקפוץ בלי שום סיבה אמיתית. אצלנו חודש עם פחות מ־10 עסקאות לא מקבל ממוצע בגרף. מספר העסקאות שלו עדיין מוצג.
- כשהתמהיל משתנה. אם בחודש מסוים נמכרו יותר דירות גדולות, הממוצע יעלה גם אם המחירים לא השתנו.
- כשמשווים תקופות רחוקות. המחירים אצלנו נומינליים. אין בהם התאמה לאינפלציה.
- כשהחודש עוד לא נגמר. עסקאות מדווחות באיחור. החודש הנוכחי מסומן כחלקי ועוד ישתנה.
איך להשתמש בהם
תסתכלו על שלושתם יחד. אם הממוצע קופץ והחציון לא זז, כנראה שיש עסקה חריגה. אם שניהם זזים יחד לאורך כמה חודשים, זו כבר מגמה ששווה לבדוק. ותמיד בדקו כמה עסקאות עומדות מאחורי המספר. מספר שנשען על מעט עסקאות הוא רמז ולא תשובה.
אחרי זה כדאי לרדת לרמת העסקה. בחיפוש העסקאות אפשר לסנן לפי חדרים, שטח ותאריך ולראות את העסקאות עצמן. ומי שרוצה לדעת בדיוק אילו עסקאות נכנסות לחישוב ימצא את זה בדף איך אנחנו מחשבים. כדאי לקרוא גם איך קוראים עסקה מדווחת לפני שמשווים עסקה אחת לממוצע.